Entrevista a Juan Pablo Negro, ex subsecretario de Política de Suelo y Desarrollos: La autosustentabilidad del Procrear

Juan Pablo Negro habla de “tristeza”. Es el sentimiento que, asegura, afloró cuando leyó el decreto que dio por finalizada la vida del Procrear, el Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar, iniciativa que lo tuvo a la cabeza en dos momentos de la historia. Colaboró en su puesta en funcionamiento y, asegura, era herramienta destinada a volverse autosustentable hasta que Javier Milei la cortó de raíz. 

Negro estuvo al frente de la Subsecretaria de Política de Suelo y Desarrollos Habitacionales durante el gobierno del Frente de Todos. Previo a ello, durante el segundo mandato de Cristina Kirchner comandó parte de los destinos del Procrear a partir de la convocatoria de Axel Kicillof para integrar un equipo que traía una solución “novedosa” para construir viviendas. 

“Era un arquitecto en el Ministerio de Economía”, recuerda con risas sus días en 2012. Desarrolló una tesis sobre cómo producir viviendas de calidad desde el Estado y con buena inserción urbana. “Se armó todo de cero”, dice. 

Ante todo, defiende las políticas habitacionales porque…

—Una buena política habitacional es una caja de herramientas. Hay que promover soluciones para barrios populares, producir suelo urbano de calidad, generar soluciones indirectas a través de los créditos hipotecarios y construir un stock de viviendas para alquilar. En eso estábamos. Lamentablemente, algunas de estas medidas no se pudieron implementar, pero son políticas para dar continuidad. Los países serios absolutamente capitalistas como Alemania, Francia o USA, tienen continuidad de las políticas habitacionales. Acá no fue el caso. Son políticas extendidas en el tiempo, porque un crédito hipotecario se extiende, al menos, por 20 años. Si se continuaban las obras, con el repago de los créditos se terminaban más obras.

—¿Cómo es eso? 

—El motor de arranque del programa fue la emisión de valores representativos de deuda por parte de Anses. Fue una manera de invertir recursos del Fondo de Garantías de Sustentabilidad que surgió a partir de la reestatización de las AFJP. Los invertido del fondo debía dar rentabilidad. Así, algunas inversiones fueron dentro del sistema financiero y, en otros casos como el Procrear, se invirtió en créditos hipotecarios. A estas emisiones se les sumaron Aportes del Tesoro Nacional junto con el aporte de tierras de la mano de municipios, provincias y organismos nacionales. Hasta el 2015, la mitad del programa se fondeó con las emisiones de deuda. Más allá del paso del macrismo, con el pago de las cuotas de los créditos otorgados se fueron cancelando esas deudas con la Anses. En noviembre de 2023 quedaban sólo tres cuotas por pagar. Por eso, a partir de marzo de 2024 iniciaba la autosustentabilidad del programa.

—¿Y qué pasó?

—Todo se paralizó. El año pasado comenzaron a cerrar el programa y el 9 de junio pasaron la cuenta recaudadora de las cuotas al Ministerio de Economía de la Nación. Vaya uno a saber qué pasa con esos fondos. Y las obras sin terminar pasaron a la AABE para tasarlas y venderlas. Es una lástima todo. El Procrear fue novedoso porque se conformó un fideicomiso público. El fiduciante era el Estado nacional y el administrador el Banco Hipotecario, por su expertise como banco constructor de viviendas desde los años del primer peronismo y por contar con participación del Estado en su directorio. 

—¿Cuál fue su sensación cuando se firmó el cierre del Procrear?

—Mucha tristeza porque es un programa que, incluso, trascendió los signos políticos. Mucha gente dice que votaron a otro gobierno, también al macrismo, consideraban el Procrear un buen programa. Fue un programa de enorme escala. Si uno le pregunta a una persona, quizás esa persona no fue beneficiaria del programa, pero conoce alguien que sí lo fue. Fue sumamente transparente, donde los sorteos se hacían por medio de Lotería nacional y con la intervención del Banco Hipotecario. Permitió que un segmento de la población pueda pagar un crédito y obtener una vivienda sabiendo que en el mercado era imposible con esos valores de cuotas. Fue triste porque no se suplantó por otro programa u otra política porque la política habitacional de este gobierno es nula. Lamentablemente, desde diciembre de 2023 no se entregó ninguna vivienda más. Están todas paralizadas. Es muy triste ver los esqueletos sin terminar, que se deterioran y así es más difícil de retomar. Tristeza también por la cantidad de despedidos de lo que supieron ser todos los equipos técnicos. Así que es eso, tristeza.

—Más allá de su alcance, ¿cómo sostiene que funcionó?

—Cuando llegó el final de nuestra gestión para diciembre de 2023, hicimos una encuesta entre 6 mil personas que fueron beneficiarias del programa. Más del 90 por ciento se mostró satisfecho. Lo que más se remarcó es que pagaban por cuota menos de lo que debían pagar por alquilar. 

—¿Por qué el Gobierno nacional no cree en hacer viviendas?

—Entiendo que va más allá de lo fiscal. Es algo ideológico. Plantean que se puede solucionar por medio del mercado y sin injerencia del Estado producto del acceso al crédito y nada más. Está claro que el acceso a la vivienda es difícil. Incluso alquilar, cuando vemos que mucha gente volvió a la casa de sus padres porque no lo pueden pagar. Justamente, el universo de personas que a las que estaba destinado o se pensaba el programa eran familias jóvenes que tenían un empleo formal. Hoy no pueden acceder porque los créditos hipotecarios de las bancas privadas son de difícil acceso o están atadas al UVA, con todo lo que eso significa. Las UVAs son muy riesgosas en un país con una inestabilidad económica corriente. Nosotros, dentro del Procrea, lo fuimos adaptando hacia el Coeficiente de Variación Salarial, o CVS. Hoy en día, la realidad es que la rentabilidad de las empresas de construcción es limitada. El precio para construir por metro cuadrado está en valores históricamente altos, donde en Capital Federal se cuesta 1.700 dólares el metro cuadrado cuando el promedio histórico siempre estuvo por debajo de los 1.200.

—¿Es realista pensar en la urbanización de barrios populares con planes habitacionales?

—Es posible urbanizar, pero no es una fórmula mágica para todos los barrios. Algunos están en zonas que se inundan, otros están cerca de tejidos urbanos, otros están consolidados dentro de ese tejido. Entre 2016 y 2019 trabajé en el playón de Chacarita y coordiné el proyecto de urbanización. Creo que fue una buena experiencia. También pasa por cuestiones de escalas. Pero hay herramientas estudiadas que necesitan continuidad en el tiempo porque implican procesos participativos. La organización social es lenta y se necesitan muchos acuerdos. Lamentablemente, en CABA tampoco hubo continuidad. Si bien se hacen algunas obras, no se hacen con el ímpetu de Horacio Rodríguez Larreta. Nobleza obliga, lo que hicieron en la Villa 31, en la Rodrigo Bueno y en el Playón de Chacarita tiene claroscuros, pero es muy bueno lo que se hizo. 

—¿Hay buenas experiencias en la provincia de Buenos Aires?

—Si. Está el caso de Villa Azul en Avellaneda o de Villa Palito en La Matanza. Eso se realizó con acción permanente del Estado, con acompañamiento, con equipos técnicos entrenados y formados. Hoy desaparecieron y eso costó mucho formarse. Ojalá en algún momento se puedan retomar las obras y los equipos que estuvieron, porque ahí sí hay un capital humano enorme y pasaron a ser estigmatizados, cuando son los que siempre ponen un plus aún con sueldos bajos. Es un saldo negativo que no aparece en Excel del déficit fiscal.