Federico Rouco: "Tenemos un mercado inmobiliario más fluido que el año pasado”

“Hoy el mercado de alquileres es más transparente”, sostiene Federico González Rouco. El economista, autor de libros como Vivienda: El Relato y Dueños o Inquilinos, dialogó con POLITICAR alrededor del comportamiento del mercado inmobiliario estos últimos meses. La reacción a la derogación de la Ley de Alquileres y las razones que hoy motivan la compra-venta de inmuebles, en el centro de la charla. 

Desde su mirada, el mercado inmobiliario se divide en tres submercados. En primer lugar, está la compra-venta y es dónde entra en juego el crédito hipotecario. Luego están los alquileres y, tercero, el desarrollo de la construcción. Según González Rouco, el primero está “volando”, el segundo adquirió mayor fluidez y el tercero es el que está padeciendo mayores dificultades para recuperarse. 

A lo largo de casi una hora de charla, cuestiona las políticas habitacionales del Estado y considera que los gobiernos deberían radicar su foco de interés en desarrollar un fuerte arraigo que atraiga inversiones privadas.  

A pesar de testimonios y algunos indicadores como los de Inquilinos Agrupados que no expresan una mejoría en, por ejemplo, el rubro de los alquileres, el cimbronazo que significó el arribo de Javier Milei a la presidencia de la Nación y los nuevos lineamientos económicos son, para González Rouco, condiciones que incentivaron al sector.

—¿Hoy tenemos un mercado de vivienda competitivo?

—Lo que tenemos es uno más normal. Hoy, octubre de 2024, tenemos un mercado inmobiliario más fluido o menos limitado que hace un año. Hoy tenemos algunas cosas que antes no estaban. 

—¿Por ejemplo?

—Al mercado inmobiliario yo lo divido en tres segmentos: el de la compra y venta, que es donde está el crédito hipotecario como mecanismo para compra y la venta; después está el alquiler y, por último, el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Son tres submercados. Más allá de si crece o no, en la compra-venta hay más volumen que antes, tiene más certidumbre y hay crédito hipotecario. Hay poco, pero está creciendo, algo diferente a lo que era hace un año atrás. En los alquileres es donde la situación está más clara a partir de un cambio legislativo en el medio. Eso genera más oferta y se ve eso de un mercado competitivo. Hoy el mercado de alquileres es mas transparente. No necesariamente es todo bueno, pero es más transparente. En lo que respecta al desarrollo de la construcción, es el sector más golpeado producto del sinceramiento de un montón de variables que impactaron allí. La realidad es que tenía funcionamiento artificial y ahora está funcionando ahora sin brecha y con crédito. Es un sector que está tratando de reactivarse. Creo que no debería pasar que veamos a la compra-venta volando y a la construcción cayendo porque no es buena noticia, ya que mucha intermediación con poca construcción es mala. 

—¿Por qué cree que hay una mayor compra-venta de inmuebles?

—Había un nubarrón de incertidumbre del año pasado que hoy no está y que son las elecciones como la del año pasado. Independientemente de lo que uno piense, eran opciones muy antagónicas. En términos de inversión, hay que tener en cuenta que muchas veces lo que se invierte son los ahorros, por lo que se pone en juego algo importante. Entonces, el que pudo esperó antes de concretar cualquiera de las dos operaciones. Uno observa que, después de las PASO, se aceleraron las decisiones. Ahora bien, la micro de la mayoría de las personas, en el último tiempo, cambió para peor. 

—¿Eso qué significa?

—Hay menos ingresos, por lo que el movimiento de compraventa no es por una mejoría económica. Lo que sucede es que había incertidumbre complementada con expectativa.

Hoy, la estabilidad del dólar ayuda porque el que tiene dólares y no los puede hacer rendir al corto plazo porque todo sube en dólares, invierte acá.

Y, además, al que saca un crédito hipotecario la apreciación del peso lo ayuda. Para tomar dimensión del sector, en los últimos doce meses, en Capital Federal, se hicieron 45 mil operaciones, cuando el promedio anual es de 60 mil. Falta crecer un 30 por ciento más o menos, y, posiblemente, lleguemos. 

—¿Es mejor apostar por un crédito hipotecario para adquirir una vivienda que alquilar?

—Si te hacés esa pregunta es porque tenés un colchón de 30 mil dólares. Si no pagas alquiler, no podés pagar un crédito hipotecario. Acá lo que pasa es que, para alquilar, necesitas ciertos requisitos que estipula el propietario que no están reglamentados y le destinás una porción de entre el 30 y el 40 por ciento de tu sueldo a pagar el alquiler. En el caso del crédito hipotecario, te pone el tope del 25 por ciento, pero, posiblemente, con el mismo ingreso tengas que ir a buscar algo más chico. Es decir, que con lo que sacas de crédito no te podés comprar el inmueble que alquilas. Podes comprarte algo, pero otra cosa. Pero este universo no deja de ser un universo menor.

—A su juicio, ¿cómo se encuentra el mercado de alquileres? 

—Creo que el mercado de alquileres pasa por una situación particular. Pasa por una transición: los que vienen alquilando con legislaciones anteriores y los que firmaron su contrato después de diciembre de 2023. Es posible que al que le aumentó un 250 por ciento el alquiler el ingreso no le haya aumentado un 250 por ciento. Encima, capaz fue de un saque y le partieron el ordenamiento económico. Sucede que el alquiler por doce meses fijos tiene consecuencias y por eso el cambio es fuerte. Si te contratan de un laburo y te dice ganas lo mismo durante doce meses, seguro te cubrís para afrontar lo que viene. Con los alquileres pasa lo mismo. Se transparentaron los precios. Hoy se pueden actualizar cada tres meses. 

—¿Es importante que el Estado tenga políticas habitacionales?

—En la Argentina existe el FONAVI, que es el Fondo Nacional de la Vivienda, creado en 1972. Es el ente que agrupa los 24 Institutos Provinciales de la Vivienda, que después se agrupa en el Consejo Nacional de la Vivienda. Los recursos del FONAVI surgen de algo que sería como una coparticipación paralela que sale del impuesto a los combustibles y después gotea. Es la principal política habitacional del país, aunque después tenés cosas extras de las provincias o algunos municipios. Cuando ve el FONAVI, observa que construyó alrededor de 1,5 millones en cincuenta años en 24 provincias. Es nada, porque si ajustas el número por la población que tenés, da nada. 

—Entonces, ¿no sirve?

—Mi tema con la política de construcción de viviendas es que aborda un objetivo inescalable. No alcanza. No alcanza para nada. Hay programas federales, siempre se están anuncios y se entregan viviendas, pero la demanda de vivienda no se reduce. El déficit habitacional aumentó, no se redujo. Es real que el desarrollo privado no va a llegar a algunos lugares, pero la manera de solucionarlo no es que el Estado lotee y haga 14 lotes con servicios. Difícilmente se pueda urbanizar, porque son lotes se suelen alejar de la ciudad. Sí creo que, lo que puede hacer el Estado, es, por ejemplo, diseñar un código de planeamiento urbano para que, de esa manera, se pueda orientar y promover la construcción de viviendas por parte del privado en distintos sectores del país. 

—¿Cuál es el valor del rol del Estado?

—Creo que, entre otras cosas, el Estado debe apuntar a densificar las ciudades. No hay mercado de alquileres sin edificios y no hay desarrollo económico sin mercado de alquileres. Nadie va a vivir a un lugar sin mercado de alquiler. ¿Cómo hacés para ir a trabajar a un lugar donde no se puede conseguir dónde vivir? En Río Cuarto, el mercado de alquileres es enorme. Eso se ve en Córdoba, Tucumán o Tierra del fuego, ya sea por ser un centro educativo o una economía muy potente. Se trata de repensar el desarrollo económico.

El Estado debe facilitar créditos y ordenar la tierra. Tiene sentido que el privado no vaya a determinados lugares a construir viviendas que nadie puede comprar. Por eso hay que generar arraigo.

El año pasado coordiné parte del plan de gobierno de la Fundación Pensar. Coordiné el área de financiamiento y alquileres. Recorriendo las provincias, había algo muy claro y que aparecía seguido: Generalmente no tienen planificación urbana propia o quedó viejo el código urbano.

—¿Algún caso le llamó la atención?

—Te puedo contar el caso de una de las principales ciudades turísticas del sur. Los inmuebles suben mucho su valor porque la gente viene por la demanda turística y, entonces, los pibes de la ciudad no tienen acceso a la vivienda. El gobierno, por su lado, tiene lotes y hace casas. Bueno, no hagas casas, hace departamentos chicos. Hay mejores cosas para hacer. ¿Querés tener casas u oferta de departamentos? Quizás la discusión pasa por densificar o no, pero hay que hacerlo porque hay lugares con un potencial de desarrollo enorme. 

—¿Cómo se elige un buen crédito hipotecario?

—Hoy son todos bastante parecidos, sólo cambian las tasas y plazos. Si tuviese la posibilidad, elegiría la mejor tasa y un plazo menor a treinta años. Hay provincias que, con sus bancos locales, tienen condiciones más accesibles con tasas en un promedio de 4,3 por ciento, cuando los bancos privados nacionales están en 5,5 puntos. En sí, es un buen momento para sacar un crédito hipotecario, y la razón más fuerte u objetiva es que el valor de los inmuebles es bajo respecto al promedio de países más normales. Con una Argentina de crédito sin cepo, los valores van a subir. Hoy el metro cuadrado está barato.