El Gobierno afloja el filtro de primera vivienda en los hipotecarios de Anses
Con una comunicación del Banco Central, la gestión de Milei amplía quién puede pedir plata del FGS justo cuando el crédito hipotecario es la línea que más crece del sistema. La letra chica queda en manos de cada banco.
El Gobierno corrió una de las condiciones para acceder a los créditos hipotecarios fondeados con recursos de Anses: a partir de la segunda etapa del programa, el préstamo ya no tiene que ser exclusivamente para una primera vivienda. El cambio salió por la Comunicación B 13240 del Banco Central y alcanza a la línea que se financia con el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS).
La modificación, introducida en octubre de 2026, reemplaza el criterio de primera vivienda por uno más amplio, atado a la vivienda única o de ocupación permanente. Los préstamos se siguen gestionando a través de los bancos participantes.
Quiénes entran por la ventana que se abrió
La norma habilita a quienes no tienen otra vivienda, pero también a quienes figuran como propietarios sin poder disponer del inmueble. Entre los casos que podrían quedar comprendidos están los de quienes heredaron una parte de una propiedad que no pueden usar y los de titulares de inmuebles cuyo usufructo es de otra persona. También los de propietarios que cedieron el uso de su vivienda a terceros y los de personas que necesitan cambiar su situación habitacional y pueden acreditar que cumplen las nuevas condiciones.
Nada de esto garantiza la aprobación. Cada entidad financiera tendrá que definir qué documentación acepta para probar que el solicitante no dispone del uso de otra vivienda, de modo que el filtro real pasa a estar en la ventanilla del banco.
Las reglas que siguen firmes
El programa, que depende del Ministerio de Economía que conduce Luis Caputo, mantiene sus parámetros: hasta 150.000 UVA por operación, tasa máxima de UVA más 7,5% anual y plazo mínimo de 15 años. Los fondos pueden destinarse a compra, construcción, ampliación o refacción, y los solicitantes deben ser personas físicas con condiciones habitacionales y crediticias en regla.
Al estar expresados en UVA, el valor en pesos de la deuda y de las cuotas se actualiza por el CER, es decir que sigue la evolución de la inflación.
El crédito hipotecario, la estrella del sistema
El ajuste llega con el mercado en alza. Según un informe de First Capital Group basado en datos del BCRA, el saldo de préstamos para vivienda llegó en octubre a $9,6 billones, tras sumar $481.677 millones en el mes. Es el mayor incremento mensual de los últimos doce meses y el quinto período consecutivo de aceleración. En septiembre habían sido $469.105 millones.
Los hipotecarios crecieron 5,3% nominal en el mes y 64,3% interanual. Descontada la inflación, el avance fue de 3,3% mensual y 23,7% en doce meses, lo que los ubica como la línea de mayor crecimiento real del sistema. En el mismo período, los préstamos comerciales subieron 4,2% real, mientras que los personales cayeron 8,3%, los prendarios 10,4% y las tarjetas de crédito 12,2%.
Guillermo Barbero, socio de la consultora, sostuvo que «parece dar resultados la política de fondeo a mediano plazo implementada por el Gobierno Nacional» para promover la oferta de los bancos, y agregó que la suba del dólar y de las propiedades contribuye a un crecimiento más amplio.
Lectura política
Para el Gobierno, el hipotecario es una de las pocas vitrinas de crédito en expansión mientras el consumo financiero retrocede, y ampliar el universo de beneficiarios con fondos del FGS ayuda a sostener esa narrativa. El movimiento también muestra el uso de los recursos de Anses como herramienta de política económica.
Queda por ver quién llega efectivamente a la escritura. Con los bancos como árbitros de la documentación y cuotas atadas a la inflación, el beneficio dependerá de la letra chica y del bolsillo de cada solicitante.
